당신의 선택을 돕는 '지킴진단' - 직방이 데이터로 신뢰를 만드는 법

2023년, 전세사기가 대한민국을 휩쓸었어요.

전세사기피해자법이 제정된 이후 지금까지 정부가 공식 인정한 피해자만 3만 8천여 명이에요. 그 중 4명 중 3명은 20, 30대 청년이에요. 사회에 막 발을 내디딘 세대가 첫 번째 계약에서 가장 큰 피해를 입고 있어 사회적으로도 중요한 문제로 논의되고 있어요.

정보가 없는 것은 아니었어요. 정보가 어디 있는지, 어떻게 읽어야 하는지를 몰랐던 거예요. 확인해야 할 항목들이 체크리스트, 안내서 등 다양한 방법으로 알려졌지만, 그 정보를 찾아 해석하고 계약서에 반영하는 일은 여전히 개인의 몫으로 남아 있었어요.

전세사기가 터졌을 때, 직방은 빠르게 움직였어요

2023년, 직방은 전세사기와 허위매물로부터 안전한 거래 환경을 만들기 위해 '지킴중개'를 시작했어요. 빌라·다가구주택 매물의 탐색부터 계약까지 전 과정을 직방이 함께하는 최초의 서비스였어요.

공인중개사로 구성된 계약검수팀이 전문 변호사와 함께 계약서를 이중으로 검토하고, 각 항목의 위험성을 체크해서 진단 리포트를 제공했어요. 개별 중개사에 따라 달라지던 계약 품질을 상향 표준화한 거예요. 그 결과 9,000건이 넘는 거래를 안전하게 성사시킬 수 있었어요.

그런데 문제가 있었어요. 지킴중개의 혜택은 직방을 통해 계약하는 사람에게만 돌아갔어요. 전세사기 피해는 계속 늘어나는데, 이 진단을 받을 수 있는 사람은 한정돼 있었어요.

알아야 한다는 것과, 알 수 있다는 것은 달라요

정부(국토교통부·경찰청·한국공인중개사협회)가 발행한 '전세사기 피해 예방 체크리스트'가 있어요. 임차인이 계약 전·계약 시 스스로 확인해야 할 항목들이에요. 과정을 요약하면 다음과 같아요.

체크리스트는 훌륭한 안내서예요. 하지만 "이걸 확인하세요"라고 말해줄 뿐, 어떻게 읽는지, 무엇이 위험한 신호인지, 이 상황에서 어떤 특약을 넣어야 하는지는 말해주지 않아요. 항목을 알아도, 서류를 손에 쥐어도, 해석할 수 없으면 확인한 게 아니에요.

부동산 거래에서 가장 정보가 없는 사람은 계약 당사자예요. 그 정보 불균형이 전세사기가 반복되는 구조적 이유 중 하나라고 판단했어요.

계약은 끝나도 데이터는 남아요

직방은 지킴중개를 운영하면서 남다른 데이터를 쌓아왔어요. 성사된 계약, 검토하다 멈춘 계약, 분쟁으로 이어진 계약 모두 더하면 수만 건이 넘어요. 누가 만든 것을 가져온 것이 아니에요. 전문 변호사와 공인중개사가 함께 현장에서 직접 만들어온 것들이에요.

여기에 판례 데이터도 반영했어요. "이런 조건에서 계약했을 때 실제로 어떤 분쟁이 생겼고, 법원은 어떻게 판단했는지"가 쌓여 있어요. 어떤 특약이 효력이 있었는지, 어떤 권리관계가 문제가 됐는지 등 이론이 아닌 생생한 현장의 기록이에요.

이 데이터들이 공통적으로 알고 있는 게 있어요. 어떤 조건의 집에서 문제가 생겼는지, 어떤 특약이 빠졌을 때 분쟁이 시작됐는지, 어떤 권리관계가 계약 이후 발목을 잡았는지. 중개사 개인의 경험으로는 평생 보기 어려운 케이스들이 모였어요.

그런데 이 데이터, 지킴중개를 이용하지 않는 사람에게는 닿지 않았어요.

첫 번째 데이터 - 계약 현장이 기억하는 것들

'지킴진단'은 그 데이터를 누구에게나 제공하기 위해 만들어졌어요.

계약할 주소를 입력하면 AI가 권리 분쟁 소지, 전세사기 가능성을 짚어줘요. 여기까지는 다른 서비스도 어느 정도 해왔어요. 지킴진단이 처음 하는 건 그 다음이에요. "이 집에서는 이 특약을 반드시 넣으세요"처럼, 계약서에 넣어야 할 구체적인 특약 조건을 제시해요. 전문 변호사와 공인중개사의 노하우가 AI 안에 들어가 있으니까 가능할 수 있었어요.

체크리스트가 "특약을 설정하세요"라고 안내한다면, 지킴진단은 "이 집에서는 이 특약을 넣으세요"라고 말해요. 그 차이가 실제 계약 현장에서는 큰 도움이 되요.

두 번째 데이터 - 아무도 모아두지 않았던 것들

계약 조건만큼이나 중요하지만 체크리스트에도 없는 질문이 있어요. 직방은 이 질문을 찾기 위해 내부 인터뷰를 먼저 진행했어요. 직방 구성원들도 집을 구하는 사람들이니까요.인터뷰에서 공통적으로 나온 답이 있었어요. 거주 환경의 안전성이 집을 고르는 의사결정에 생각보다 훨씬 큰 영향을 미친다는 거였어요.

흩어져 있던 데이터를 시각화해서 '안심하고 살 수 있는 곳인지'에 대한 객관적인 지표로 만들었어요. 혼자 사는 사람, 아이가 있는 가구가 계약 전에 꼭 확인하고 싶지만 한 번에 볼 수 있는 곳이 없었던 것들이에요.

체크리스트와 지킴진단, 비교해봤어요

전세사기 피해예방 체크리스트 항목을 지킴진단이 얼마나 커버할 수 있는지 직접 살펴봤어요.

지킴진단은 계약서 작성 전 확인해야 할 체크리스트 8개 항목을 모두 커버하고, 치안·생활 데이터가 추가로 들어가 있어요. 여러 사이트를 돌아다니며 직접 확인해야 했던 것들을 주소 하나로 한 번에 볼 수 있는 구조예요.

AI에게 모든 걸 맡기지 않기로 했어요

개발 과정에서 가장 많이 고민한 건 정확성이었어요.

처음엔 모든 분석을 AI로 처리하려 했어요. 하지만 계약 리스크를 다루는 진단 리포트가 AI 할루시네이션(hallucination, 환각)의 영향을 받으면 안 됐어요. 잘못된 분석이 실제 계약 결정에 영향을 줄 수 있으니까요.

편리함은 쉽게 만들 수 있어요. 신뢰는 어렵게 만들어야 해요. AI가 판단을 돕지만, 최종 판단의 위치에는 사람이 있어야 한다고 생각했어요. 다만 AI가 빠르게 발전하고 안정성이 확보되면, 사람의 개입 없이도 같은 수준의 정확도를 낼 수 있을 거라고 보고 있어요. 그 방향으로 빠르게 준비하고 있고요.

커피 한 잔 가격으로, 누구나

부동산 거래 리스크에 가장 많이 노출된 사람들은 20, 30대 청년이에요. 관심 있는 매물 모두를 점검하는 건 금전적으로 부담이 돼요. 지킴진단은 실제 계약 검토 과정에서 축적된 공인중개사와 전문 변호사의 노하우를 AI로 구현해 진단 품질은 높이고 생산 단가를 혁신적으로 절감함으로써 한 집이라도 더 진단받을 수 있게 가격 부담을 낮췄어요.

데이터가 이용자에게 닿기를

지킴중개를 통해서 제공되었던 데이터는 지킴진단을 통해 처음으로 모든 이용자의 손에 닿을 수 있게 됐어요.

지킴진단이 모든 리스크를 막아줄 수는 없어요. 하지만 계약 전에 한 번 더 확인할 수 있는 기회를 갖는 것, 그 한 번이 잘못된 계약을 막는 계기가 되는 것. 정보가 있는 쪽만 유리했던 부동산 거래 시장의 정보 격차를 좁혀나가는 것이 우리의 목표예요.

지킴진단은 수많은 중개 현장의 기록이 AI 기반의 데이터 자산화를 통해 이용자 손안의 든든한 지원군으로 새롭게 탄생한 이야기예요.

지킴진단은 아파트, 원룸, 빌라, 오피스텔 등 부동산 거래 시 전세사기, 권리 분쟁, 주변 환경 리스크 등 계약 전에 확인해야 할 사항을 계약할 곳의 주소만 넣으면 AI로 미리 점검할 수 있는 서비스예요.